ZA w oznaczonym czasie jest typem kwatery wakacyjne zwykle znajduje się na lub w pobliżu Ośrodek wczasowy obiekt. Są bardzo podobne do mieszkań wakacyjnych (patrz drugie domy); jednak własność w oznaczonym czasie nie jest sprzedawana jako pojedyncza nieruchomość. Zamiast tego timeshare są sprzedawane w tygodniowych przedziałach czasowych lub odstępach czasu, a jednostka timeshare jest dzielona między potencjalnie 52 różnych właścicieli. Timeshare zostały sprzedane jako stałe tygodnie, ruchome tygodnie, tygodnie rotacyjne, a ostatnio jako kluby wakacyjne lub członkostwa, a także systemy oparte na punktach.
Drobnym drukiem
Chociaż format tych transakcji jest różny, zazwyczaj obejmują one zakup jednego pokoju lub apartamentu w ośrodku na tydzień w roku, albo na zasadzie długoterminowej (30-99 lat), albo jako faktyczne zarejestrowane (akt) własności na czas nieokreślony . Koszty są wysokie: 18 000 USD (dolarów amerykańskich, 2006) lub więcej z góry, a następnie HOA (stowarzyszenie właścicieli domów) lub opłaty za utrzymanie w wysokości 500 USD rocznie i więcej, które obowiązują tak długo, jak długo podróżnik posiada prawo własności do nieruchomości w oznaczonym czasie.
Prawnicze szczegóły tego, co otrzymujesz bardzo szeroko:
- Własność prawna wskazuje, że prawnie posiadasz ułamkowy udział w budynkach lub gruntach, rzekomo dożywotnio, w tym wszystkie zobowiązania.
- „Prawo użytkowania” nie jest własnością; to długoterminowa umowa najmu, płatna z góry, która trwa dziesiątki lat w przyszłości. Jest często używany w krajach takich jak Meksyk gdzie lokalne prawo zabrania cudzoziemcom kupowania ziemi.
- Inną odmianą jest sprzedaż własności nie na rzeczywistym gruncie (jeden „tydzień domowy” w jednym konkretnym typie pokoju, w jednym konkretnym ośrodku), ale sprzedaż udziałów w firmie lub trustu, który jest właścicielem lub operatorem ośrodka.
Rzeczywiste wyniki różnią się równie szeroko:
- Stałe tygodnie były oryginalne modele, posiadanie tego samego tygodnia każdego roku w tej samej nieruchomości. Do tej kategorii należy większość nieruchomości typu „legacy timeshare” – niezależne nieruchomości zbudowane przez deweloperów dwadzieścia lub więcej lat temu, sprzedane jako indywidualne nieruchomości w oznaczonym czasie i przekazane stowarzyszeniom właścicieli domów bez dalszego zaangażowania pierwotnych promotorów i bez dalszych wysiłków sprzedażowych.
- Rotacja tygodni (czasami błędnie oznaczone „tygodnie elastyczne”) przenoszą każdego właściciela do innego tygodnia każdego roku według ustalonego harmonogramu. Czasami ląduje to w szczycie sezonu, czasami jest zbyt daleko poza sezonem, aby można było z niego korzystać, ale teoretycznie każdy właściciel przynajmniej przez pewien czas dostaje najlepszy czas.
- Pływające tygodnie są nieco bardziej elastyczne; potencjalni właściciele kupują tydzień w roku w określonym sezonie bez zobowiązań z góry w określonych terminach (które można wybrać każdego roku, w zależności od dostępności).
- Kluby wakacyjne, członkostwa i systemy punktowe są oferowane przez duże łańcuchy o wielu właściwościach; kupujący otrzymuje określoną liczbę „punktów”, które można wymienić na zakwaterowanie każdego roku w dowolnym miejscu w sieci, ale bardziej pożądane terminy i lokalizacje kosztują więcej punktów.
Jeśli masz czas w oznaczonym czasie, którego nie zamierzasz używać, może być kilka opcji:
- Niektórzy operatorzy mogą chcieć wynajmować twoje pokoje innym podróżnikom, jeśli obiekt nadal reklamuje krótkoterminowe pobyty w hotelu.
- Możesz zamienić się miejscami z innym podróżnikiem za pomocą sieć pobytu w domu lub wymiana gościnności model, jeśli lokalizacja jest pożądana i zasady twojego pozwolenia na użytkowanie w oznaczonym czasie.
- Firmy takie jak Ośrodek Condominiums International (RCI) i Interwał Międzynarodowy (II) działać jako makler giełd timeshare, ponownie podlegając zasadom Twojego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie.
Niemniej jednak istnieje ryzyko – jeśli to, co trzymasz, jest po prostu zły interes, nikt nie będzie chciał wykupić Twojej pozycji, a Ty będziesz musiał płacić wysokie roczne opłaty za utrzymanie nieruchomości wakacyjnej, z której nigdy nie korzystasz.
Następnie pojawia się pytanie, co się stanie, jeśli firma obsługująca te programy zbankrutuje. W niektórych z tych programów nadal posiadasz akt własności (z towarzyszącym mu zobowiązaniem własności), w innych możesz zostać z niczym.
Promotorzy tych różnych programów szybko zwracają uwagę, że są one najczęściej tańsze (i mniej wymagające konserwacji) niż kupowanie pełnego druga rezydencja, takich jak domek. Bardziej znaczące porównanie byłoby między nieruchomościami w oznaczonym czasie i hotele lub inne wypożyczenia. Jeśli przebywasz w tym samym miejscu (lub nieruchomości w tej samej grupie) przez tydzień w roku, co roku, przez dekadę lub dłużej, moc break even na timeshare. Może pokoje i wyposażenie są lepsze lub bardziej przestronne niż standardowy czynsz za te pieniądze, ale nie ufaj porównaniom promotora.
I odwrotnie, jeśli to pójdzie źle, możesz utknąć z jednostką, której nikt nie chce kupić i która nadal nalicza roczną konserwację, podatek od nieruchomości i opłaty HOA, nawet jeśli nie korzystasz z obiektu. Co gorsza, jest to mniej niż nic – zobowiązanie zamiast aktywów – i możesz nawet nie być w stanie oddać swojego udziału w problematycznej nieruchomości w oznaczonym czasie. Pierwotny promotor nie ma obowiązku ich odebrania, nawet za darmo. Wiele osób starszych jest skazanych na alimenty w wysokości 450–900 euro rocznie za domy wakacyjne w oznaczonym czasie, z których już nie korzystają i których nie są w stanie sprzedać.
Pułapki
Umowa timeshare to złożona transakcja na rynku nieruchomości, która wiąże się z wieloma pułapkami. Nie podpisuj żadnego bez porady eksperta.
Dla podróżnego prawo użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie może być nieelastyczne, ponieważ oznacza zobowiązanie do spędzenia urlopu w tym samym miejscu (lub w obiekcie należącym do tego samego właściciela) przez jeden tydzień w roku, każdego roku. Może to być niezręczne w latach, kiedy podróżny nie ma tygodnia wolnego, nie może sobie pozwolić na podróż lub woli spędzić wakacje gdzie indziej. Anulowanie w ostatniej chwili może być trudne lub niemożliwe, jeśli nastąpi zmiana planów. Timeshare wiążą się również z wysokimi kosztami początkowymi, ponieważ muszą być kupowane z wyprzedzeniem, a nie tylko wynajmowane.
Trudno też przewidzieć, czy hotel, który był dobrym miejscem na pobyt w tym roku, utrzyma ten sam standard i taką samą pozycję rynkową w przyszłości. Czasami nieruchomość jest odnawiana i modernizowana, z odpowiednim wzrostem cen; czasami nieruchomość lub miejsce docelowe podupadają przez lata zaniedbań. Niektóre niegdyś popularne miejsca wypoczynku stały się nawet even miasta duchów. Jeśli dostałeś członkostwo w klubie, degradacja może dotyczyć wszystkich pomieszczeń firmy – może mieć trudności finansowe lub może przestać próbować pozyskiwać nowych klientów lub wabić ich pod nową nazwą.
Nawet jeśli nieruchomość zostanie poddana gruntownej renowacji lub renowacji, właściciele nieruchomości w oznaczonym czasie będą musieli zapłacić za tę pracę wyższymi opłatami HOA/za utrzymanie. Rozwiązanie stowarzyszenia lub przekształcenie istniejącego budynku w oznaczonym czasie na inny cel (np. mieszkania lub mieszkanie) może być później niewygodne lub niemożliwe ze względu na rozdrobnioną strukturę własności; trudno jest skłonić wszystkich właścicieli do zgody na jeden sposób działania.
Jak każdy inny zakład na rynku nieruchomości, wartość pojedynczego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie może z czasem rosnąć lub spadać. Użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie nie powinno być uważane za inwestycję; wartość odsprzedaży jest znacznie niższa niż ceny, które pierwotni wysokociśnieniowi sprzedawcy promowali, gdy projekt został uruchomiony, jeśli w ogóle można sprzedać prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie. Wychodzenie z niektórych z tych ustaleń może być również prawie niemożliwe – nawet jeśli dana osoba jest chora, starsza lub bankrutuje (a zatem nie może podróżować), warunki umów różnią się znacznie w zależności od tego, czy promotorzy są zobowiązani do dobrowolnego pozwolić niefortunnemu właścicielowi na opuszczenie programu.
Wątpliwe taktyki były stosowane do twardej sprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie. Jedna z niezamówionych propozycji twierdzi, że ofiara wygrała coś za darmo – na przykład podróż lub zakwaterowanie – ale z kilkoma nieprzyjemnymi niespodziankami drobnym drukiem; oferta zawiera więcej ukrytych opłat niż „Nigeria 419-calowe oszustwo związane z opłatami za zaliczkę i ceną rzekomego „darmowego” jest to, że podróżnik jest zmuszony przesiedzieć długą, agresywną ofertę sprzedaży. Te miejsca mogą być wypełnione fałszywymi twierdzeniami, że timeshare nieuchronnie zwiększą wartość i będą łatwe wyjść w każdej chwili – co często nie jest prawdą.
W niektórych przypadkach istnieją listy oczekujących setek osób próbujących wydostać się z niekorzystnych umów timeshare. Aby dodać zniewagę do obrażeń, niektórzy pozbawieni skrupułów sprzedawcy reklamują „Możemy uzyskać odszkodowanie za Twój udział w oznaczonym czasie”, a następnie ponownie padają ofiarą nieszczęsnego podróżnika, poddając go kolejnej presji sprzedaży na jeszcze jeden raz. W niektórych przypadkach agresywne taktyki „gorącego pokoju”, za pomocą których potencjalne ofiary są zalewane alkoholem i poddawane kilkugodzinnej intensywnej presji sprzedaży, naruszają lokalne prawo. Jeśli zostałeś pomyłkowo sprzedany, powiedziano Ci, że nie możesz opuścić programu lub chcesz otrzymać odszkodowanie, możesz uzyskać poradę prawną, chociaż może to kosztować pieniądze i nie ma gwarancji co do wyniku postępowania sądowego.
Dla właścicieli hoteli i kurortów nieruchomości w oznaczonym czasie stanowią zamknięty rynek i lukratywne źródło kapitału. To może wyjaśniać zapał promotorów tych programów, a także niektóre taktyki sprzedaży pod presją. Jednak dla podróżnika niewykorzystany udział w oznaczonym czasie może stać się uciążliwym wydatkiem; w niektórych przypadkach koszty utrzymania wzrosły o 400% w okresie obowiązywania umowy.
Jeśli musisz kupić, zwykle taniej jest kupić od innego podróżnika, który nie odwiedza już nieruchomości i chce sprzedać, zamiast kupować bezpośrednio od oryginalnego promotora.